大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國(guó)樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場(chǎng)新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見行業(yè)趨勢(shì)!

　　2019年12月31日,上海新靜安體育中心,座無(wú)虛席,五千余位行業(yè)同仁渴求革新的眼神,讓我們深感責(zé)任重大。

　　丁祖昱用四個(gè)多小時(shí),再一次為行業(yè)奉獻(xiàn)一場(chǎng)干貨滿滿的思想盛宴。

　　這一天,也是一個(gè)時(shí)代的節(jié)點(diǎn),21世紀(jì)的第二個(gè)十年行將結(jié)束,我們已經(jīng)站在第三個(gè)十年的起點(diǎn)。從五湖四海奔赴這場(chǎng)盛會(huì)的內(nèi)在動(dòng)力,是地產(chǎn)人的使命使然。

　　在行業(yè)壓力與日俱增的今天,我們比任何時(shí)候都需要突破自我,找到通往未來(lái)的入口。

　　正如今年的主題“擁抱未來(lái)”,告別2019,擁抱2020,我們就是主宰變革的主人,相信下一個(gè)十年同樣精彩。

　　發(fā)布會(huì)上,丁祖昱說了近4萬(wàn)個(gè)字,這是一個(gè)行業(yè)旁觀者、見證者和記錄者的大無(wú)畏。

　　鮮活的大數(shù)據(jù)下,他對(duì)行業(yè)的深度分析,余溫未散,他帶給行業(yè)的反思和思考仍然在持續(xù)。

　　我們希望用文字,永遠(yuǎn)記錄下這些可以影響行業(yè)未來(lái)發(fā)展的話語(yǔ)。

　　1政策城市松,宏觀緊;貨幣松,房貸緊

　　宏觀上來(lái)看,今年強(qiáng)調(diào)了不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,這是今年房地產(chǎn)方面最嚴(yán)的政策,而地方上則由于市場(chǎng)壓力,整體政策限制要相對(duì)松一些。

　　整體貨幣市場(chǎng)的資金比較寬裕,但是這個(gè)寬松和房地產(chǎn)無(wú)太大關(guān)聯(lián),房地產(chǎn)從今年5月份起整體信貸就是一個(gè)字“嚴(yán)”,并且越來(lái)越嚴(yán)。

　　比較值得一提的是關(guān)于棚改政策,2019年棚改計(jì)劃開發(fā)銳減50%左右,棚改貸款直接影響棚改貨幣量,一方面是棚改量在下調(diào),另外棚改貨幣化這塊也受干涉,這對(duì)很多城市造成了巨大影響。

　　除此之外,今年地方政府出臺(tái)和人才相關(guān)的政策最多,但如果把人才政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)效應(yīng)做一個(gè)對(duì)比,會(huì)發(fā)現(xiàn)政策要早出,政策晚出效果會(huì)遞減。

　　2宏觀數(shù)據(jù)繁榮,行業(yè)壓力日益巨大

　　從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看,可以用繁榮形容,我們大致預(yù)測(cè),今年銷售金額會(huì)突破16萬(wàn)億,同比上升約7%左右,今年新開工達(dá)到22億平方米,同比增加8%,今年開發(fā)投資達(dá)到13萬(wàn)億,同比增長(zhǎng)10%。從這三大數(shù)據(jù)當(dāng)中,可以看到今年房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)確實(shí)非常繁榮。

　　宏觀數(shù)據(jù)繁榮和行業(yè)自身壓力也形成了鮮明的對(duì)比,行業(yè)壓力角度來(lái)看,TOP50的增速最為明顯,TOP50強(qiáng)的房企都是今天房企領(lǐng)軍企業(yè),整體增速?gòu)?5%降到16%。TOP50強(qiáng)房企的變化是行業(yè)壓力巨大信號(hào),百?gòu)?qiáng)房企增速更小。

　　3土地成交規(guī)模回到十年低位,地價(jià)巋然不動(dòng)

　　土地?cái)?shù)據(jù)今年壓力很大,成交規(guī)?；氐绞晗鄬?duì)低位,僅僅比2014、2015年略好一些,地價(jià)從各個(gè)城市來(lái)說,同比數(shù)據(jù)沒有明顯下降。

　　在這其中溢價(jià)率與流拍率是兩個(gè)最重要的指標(biāo),除了3、4、5月份回升,今年其他月份整體流拍率達(dá)14%,約等于七塊當(dāng)中有一塊流拍,土地市場(chǎng)相當(dāng)嚴(yán)峻。

　　不僅如此,我們發(fā)現(xiàn)今年的地王其實(shí)不貴,只有廣州一塊地成交過百億。除此之外,單價(jià)前十強(qiáng)都沒有超過7萬(wàn)元/平方米,在5-6萬(wàn)元/平方米的單價(jià)。

　　4一手房漲幅榜長(zhǎng)三角占一半,頂豪一半在北京

　　一手房數(shù)據(jù)從城市角度來(lái)看,成交量重慶最高,但比去年同期略有下滑,成交金額上海第一,比去年上升了20%。從成交漲幅來(lái)看,廈門和北京成交漲幅過60%。

　　無(wú)論是深圳還是上海,這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)均價(jià)都已超過5萬(wàn)元/平方米,進(jìn)入了5字頭的時(shí)代,從漲幅榜來(lái)看,長(zhǎng)三角占了一半城市,但是這里也有個(gè)疑惑,深圳房?jī)r(jià)真的像數(shù)據(jù)顯示的那樣同比只有2%的漲幅嗎?

　　我們對(duì)全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市,新開盤的項(xiàng)目做了全面的調(diào)研,發(fā)現(xiàn)在2016年限價(jià)之后有大量倒掛樓盤出現(xiàn),一手低于二手房房?jī)r(jià)。但是到今年我們發(fā)現(xiàn)一手和二手房倒掛情況越來(lái)越少,統(tǒng)計(jì)22個(gè)城市只有202個(gè)倒掛項(xiàng)目,平均一個(gè)城市不到十個(gè)。

　　從豪宅來(lái)看,我們統(tǒng)計(jì)了5萬(wàn)元/平方米到10萬(wàn)元/平方米的樓盤成交,上海成交了兩萬(wàn)一千多套。與此同時(shí),總價(jià)五千萬(wàn)以上的頂豪北京成交了202套,上海和深圳在一起不到200套,所以頂豪北京占了半壁江山。

　　都說中國(guó)房?jī)r(jià)高,登記備案住宅當(dāng)中超過20萬(wàn)元/平方米的樓盤一共只有16套,其中在上海有10套,深圳4套,北京2套,從單價(jià)來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)最高的單價(jià)上漲幅度是有限的,畢竟頂豪的人群是非常有限的。

　　5二手房15城集中度近6成,價(jià)格漲不動(dòng)

　　二手房最核心的15個(gè)城市成交接近1.3億平方米,總成交金額近3.5萬(wàn)億元,集中度達(dá)到了60%,一手房是50個(gè)城市達(dá)到60%,這表明二手房市場(chǎng)還有待于進(jìn)一步發(fā)展,未來(lái)空間非常大。

　　從二手成交情況來(lái)說,今年成交周期明顯拉長(zhǎng),廣州成交周期超過100天,而深圳只要二手房掛出來(lái)就能成交。從價(jià)格來(lái)說,基本是跌多漲少。今年二手房?jī)r(jià)格壓力比較大,是以價(jià)格換取的成交量。

　　6百?gòu)?qiáng)房企增長(zhǎng)失速、新增千億數(shù)量“腰斬”

　　今年百?gòu)?qiáng)房企增長(zhǎng)失速,2016年百?gòu)?qiáng)房企的增速在50%左右,今年百?gòu)?qiáng)房企的增速只有6.5%左右,可以說是跳水式的失速。與此同時(shí),從千億企業(yè)數(shù)量來(lái)說,新增的千億企業(yè)數(shù)量“腰斬”,去年新增13家,今年是5家。

　　今年的投資,從拿地銷售比來(lái)看,越來(lái)越謹(jǐn)慎。今年8月之前只拿出44%的錢買地,9月份已經(jīng)降到28%,到了第四季度在25%左右。

　　從拿地區(qū)域來(lái)看,目前投資是回歸二線的,但是二線土地供應(yīng)也是非常有限。

　　從資金角度來(lái)看,今年上半年到處拿錢,下半年到處沒錢,對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說今年資金壓力非常大。

　　此外百?gòu)?qiáng)房企也開始了清算重組,我建議破產(chǎn)清算趕早不趕晚,早一點(diǎn)可以清算出一定的價(jià)值,如果晚的話也許會(huì)面臨非常棘手的局面。

　　7營(yíng)銷常規(guī)手段失效,賣房就靠渠道

　　2019年?duì)I銷出現(xiàn)了壓力非常大的情況,單盤產(chǎn)能從2016年10億元降到今年5.9億元,競(jìng)爭(zhēng)不可避免,常規(guī)手段全面失效,賣房全依賴于渠道。

　　2018年之前渠道占比小于5%,2018年升到10-15%,今年開始達(dá)到50%,今年四季度占比則達(dá)到了50%以上。很多房企被渠道綁架了。

　　歸根到底,最大邏輯就是客戶發(fā)生了天翻地覆的變化,由于財(cái)富客戶下降,今天自用型客戶和樓盤要匹配起來(lái),比過去困難得多。

　　8四房持續(xù)增多,95后也買豪宅

　　從產(chǎn)品角度來(lái)看,2019年三房四房的面積在變小,無(wú)論是剛需還是改善購(gòu)買都有壓力。與此同時(shí),四房總量增加,和十年前相比提升了11個(gè)百分比。

　　此外今年上海95后購(gòu)買千萬(wàn)以上樓盤的占比達(dá)到了11.7%,95后最大只有24歲,我們必須重視這個(gè)客戶群體。

　　9二線租金2000以下占5成

　　今年租賃壓力非常大,一線和不同的二線之間規(guī)模價(jià)格差距非常大,北京和上海市場(chǎng)規(guī)模是長(zhǎng)沙、合肥的20倍,租金是四倍。

　　從消費(fèi)者角度來(lái)說,租賃市場(chǎng)也是有巨大差異,一線城市3500以下租金達(dá)到了50%,4000元以下的租金占比達(dá)到了80%,而三線城市3000元以下的租金占比達(dá)到了90%。租客租房都不愿意去遠(yuǎn)郊,一線城市還有可以忍受90分鐘以上的,三線城市30分鐘以上都不能忍受了。

　　此外,從2017年出現(xiàn)了租賃用地出讓之后,已經(jīng)有180幅土地,至今還沒有一個(gè)項(xiàng)目上市提供租賃房源。

　　今年的公寓估值出現(xiàn)了大滑坡,回到兩年前的起點(diǎn),這是租賃行業(yè)短暫的洗牌,也是它價(jià)值回歸的過程。

　　10北上深商辦同時(shí)出現(xiàn)租金、出租率下降

　　從商辦角度來(lái)看,北京、上海、深圳寫字樓同時(shí)出現(xiàn)了租金和出租率的雙降,而且整個(gè)中國(guó)七成重點(diǎn)城市都出現(xiàn)了租金和出租率的雙降。

　　寫字樓銷售市場(chǎng)全面下滑,多的下滑60%。然而上海、北京、深圳,大宗交易數(shù)量并沒有明顯減少,特別是上海,上海大宗交易要超過全國(guó)大宗交易總和的50%。夜間經(jīng)濟(jì)、首店和國(guó)潮都是商業(yè)的巨大亮點(diǎn)。

　　11全年11家物業(yè)IPO創(chuàng)新高

　　今年的物業(yè)也是巨大的亮點(diǎn),有11家IPO公司,基本占了所有IPO數(shù)量的一半,物業(yè)股平均漲50%。此外,今年物業(yè)收并購(gòu)非常多,基本可以說是全面啟動(dòng),無(wú)論是上市還是沒有上市都在做大量收購(gòu)。今年智慧物業(yè)也迅速發(fā)力,在未來(lái)十年智慧社區(qū)將是從物業(yè)當(dāng)中發(fā)展最大一個(gè)板塊。

　　12政策加快關(guān)上產(chǎn)業(yè)銷售之門

　　關(guān)于產(chǎn)業(yè)這塊,今年供應(yīng)地最多是青島,北京只供應(yīng)了1200畝,一線城市對(duì)產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行了計(jì)劃經(jīng)濟(jì),在這其中深圳地價(jià)最高,600萬(wàn)一畝。

　　從政策角度來(lái)說,今天基本把產(chǎn)業(yè)工業(yè)用地進(jìn)入到生產(chǎn)這扇門關(guān)掉了,都要求100%自持,未來(lái)工業(yè)和產(chǎn)業(yè)用地應(yīng)該姓產(chǎn)不應(yīng)該姓銷。

　　與此同時(shí),產(chǎn)業(yè)這塊的資產(chǎn)證券化速度非常快,在香港市場(chǎng)當(dāng)中包含內(nèi)地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)這些比重達(dá)到了55%。

　　13房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑

　　房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑,房地產(chǎn)加建筑業(yè)占GDP的七分之一,土地出讓金貢獻(xiàn)了五分之一的廣義財(cái)政收入,房地產(chǎn)相關(guān)稅收房企所得稅五稅占了整個(gè)狹義財(cái)政收入的六分之一,中國(guó)地方政府的財(cái)政收入和房地產(chǎn)密不可分。

　　房地產(chǎn)加上建筑,一共為中國(guó)提供了五千萬(wàn)的就業(yè)崗位,2010年這一數(shù)據(jù)是2100萬(wàn)個(gè),十年增長(zhǎng)了2.4倍,現(xiàn)在達(dá)到了5052萬(wàn)就業(yè)。過去十年房企進(jìn)駐的城市數(shù)量不斷增加,從315個(gè)到現(xiàn)在1249個(gè),房企進(jìn)駐越多,參與的各個(gè)城市化進(jìn)程越多。今年城市化率約能達(dá)到60%以上,總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)1.7億人,和十年前49.6%城市化率上升了十個(gè)百分點(diǎn),這其中房地產(chǎn)起到重大貢獻(xiàn)。不僅如此,十年間在人口增加的情況下,人均住房面積提升了8平方米。

　　14房地產(chǎn)創(chuàng)造了最大的財(cái)富效應(yīng)

　　過去十年房地產(chǎn)創(chuàng)造了最大的財(cái)富效應(yīng),從2010年到今年均價(jià)差不多漲了一倍,在這其中上海、北京、深圳是過去的2.5倍。房地產(chǎn)讓很多居民邁入小康進(jìn)入了中產(chǎn)。然而最近三年,從2017年到現(xiàn)在房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)開始有所減弱,財(cái)富效應(yīng)出現(xiàn)了比較大幅度的下降。

　　過去十年政策確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)周期產(chǎn)生了巨大影響,中國(guó)房地產(chǎn)漲落特別是調(diào)整和政策密切相關(guān),一晃十年過去也限了十年。

　　過去十年也是住宅開發(fā)的十年,住宅開發(fā)占整個(gè)商品房比重84%,特別是在2015年到2018年上半年,只要堅(jiān)持三高模式可以享受到最大紅利,但今年這三高模式能否繼續(xù)需要打一個(gè)巨大的問號(hào)。

　　過去十年中國(guó)銷售排行榜有六家十年一直屹立不倒分別是碧桂園、萬(wàn)科、保利、中海、綠地,榜首增長(zhǎng)了七千億,所以過去十年也是中國(guó)房地產(chǎn)最高度發(fā)展的十年,也是龍頭房企快速增長(zhǎng)的十年。

　　過去十年也是多元化方向在逐步明確過程當(dāng)中,十年間已經(jīng)有部分房企進(jìn)入到非房地產(chǎn)領(lǐng)域,或進(jìn)入到房地產(chǎn)當(dāng)中非住宅領(lǐng)域。

　　15房地產(chǎn)是中國(guó)最大的制造業(yè)

　　接下來(lái)十年,我認(rèn)為最核心的觀點(diǎn)房地產(chǎn)是中國(guó)最大的制造業(yè)。未來(lái)十年中國(guó)商品房總量將達(dá)到150萬(wàn)億。為什么說房地產(chǎn)是制造業(yè),我們看一下制造業(yè)的特征到底是什么?衣服是用來(lái)穿的,不是用來(lái)炒的,食品是用來(lái)吃的,汽車用來(lái)開的,房子用來(lái)住的不是用來(lái)炒的,自從2016年房住不炒之后,房地產(chǎn)和制造業(yè)之間的關(guān)系更加緊密。

　　制造業(yè)具備的那些特征房地產(chǎn)同樣具備,房地產(chǎn)和制造業(yè)每一項(xiàng)去對(duì)比都是一致的,特別是房住不炒之后,房地產(chǎn)投資屬性逐漸減弱,消費(fèi)屬性逐漸加強(qiáng),房地產(chǎn)是制造業(yè)的特征會(huì)越來(lái)越明顯。

　　所以,我們今天說要扶持制造業(yè),我說首先就應(yīng)該扶持房地產(chǎn)業(yè),因?yàn)榉康禺a(chǎn)是制造業(yè)而且房地產(chǎn)是中國(guó)最大的制造業(yè)。

　　未來(lái)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,房地產(chǎn)還將起到巨大的作用。從政策角度來(lái)說,只要房住不炒,政策應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展要給予更多支持和呵護(hù),我們也希望政府能夠重新認(rèn)識(shí)一下房地產(chǎn)。

　　16人口、需求的變化是房地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)

　　人口、需求的變化,是房地產(chǎn)面臨最大挑戰(zhàn)。按照目前的綜合生育率1.4計(jì)算,未來(lái)出生人口在1.2億,比過去十年減少了四千萬(wàn)。第二,結(jié)婚人數(shù)將減少3400萬(wàn)對(duì),下一個(gè)十年結(jié)婚人口下降近30%,“丈母娘效應(yīng)”也會(huì)銳減,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說也是一個(gè)巨大的壓力。

　　未來(lái)十年購(gòu)房主力人口將減少6000萬(wàn),在這其中,1920、1930和1940年代這些人很難有養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。50后和60后基本退出購(gòu)房行列。70后和80后最主要購(gòu)房動(dòng)力還是二孩,90后買房最核心還是剛需。

　　但是到了95后又發(fā)生了巨大的變化,很多95后考慮以后和貓過了,除此之外,從95后開始中國(guó)有了房二代,可以通過原有住房賣掉之后進(jìn)行改善和升級(jí)。

　　未來(lái)十年有越來(lái)越多00后邁入到購(gòu)房行業(yè),總量1.6億人,占全國(guó)總?cè)丝诘?2%,這也是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)非常重要的希望。

　　也正是因?yàn)槿绱?產(chǎn)品要適應(yīng)需求變化,加速創(chuàng)新。

　　17未來(lái)將聚焦50個(gè)城市

　　從城市角度來(lái)說,經(jīng)濟(jì)和人口都會(huì)向一些城市靠攏。第一個(gè)指標(biāo)就是資源稟賦,如城市經(jīng)濟(jì)能力、人均購(gòu)買力水平、人均GDP水平等等,在這一點(diǎn)上北上廣深杭州還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先的。第二就是人口。目前常駐人口有13個(gè)城市已經(jīng)超過1000萬(wàn),未來(lái)會(huì)有更多城市邁入特大城市。這里也需要注意,不能只看人口的增加,也要看質(zhì)量的增加。

　　18房企面對(duì)行業(yè)洗牌全面升級(jí)

　　過去十年評(píng)判一家房企好和差的指標(biāo),總核心就是房地產(chǎn)銷售數(shù)字,很多投行分析師以銷售作為評(píng)價(jià)企業(yè)的核心標(biāo)準(zhǔn),未來(lái)十年一項(xiàng)指標(biāo)不行了。

　　未來(lái)十年最核心要看融資能力,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)是非常有限的,長(zhǎng)期都是高成本資金,未來(lái)十年壓力非常大。第二類指標(biāo)我稱之為專業(yè)能力,分別是投資能力、產(chǎn)品能力、開發(fā)能力、營(yíng)銷能力和服務(wù)能力。還有四項(xiàng)是企業(yè)內(nèi)部管理,一項(xiàng)是組織架構(gòu),一項(xiàng)是人力資源,一項(xiàng)是激勵(lì)模式和機(jī)制,最后是企業(yè)文化。十項(xiàng)能力加在一起,才能帶來(lái)未來(lái)十年中國(guó)房企的全面提升。

　　19不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代已然來(lái)臨

　　2010年從100億,達(dá)到2019年末300億,未來(lái)將是500億,在不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中,無(wú)論是大資管、大租售,還是城市更新以及科技賦能不動(dòng)產(chǎn)加等等都會(huì)給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)巨大的價(jià)值,在這個(gè)過程當(dāng)中讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái),才是今天不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值最大的釋放。

　　20數(shù)字化全面賦能房地產(chǎn)

　　中國(guó)房地產(chǎn)肯定要被數(shù)字化,不如讓數(shù)字化主動(dòng)賦能中國(guó)房地產(chǎn)。今天只要是重點(diǎn)地產(chǎn)科技技術(shù)無(wú)一例外都得到國(guó)家級(jí)的戰(zhàn)略支持,我們要對(duì)地產(chǎn)科技進(jìn)入到房地產(chǎn)張開雙臂,擁抱它們進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中。

　　大家特別關(guān)注的十大預(yù)測(cè)新鮮出爐!

　　這是丁祖昱對(duì)于2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的判斷和展望,也是最值得關(guān)注的壓軸大戲。